Dem Gesetz nach sind Betriebskosten zunächst alle Kosten, die Ihrem Vermieter durch die Bereitstellung und den Gebrauch seines Gebäudes laufend entstehen. Welche dieser Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, regelt § 2 Betriebskostenverordnung. Dabei wird zwischen „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten unterschieden:

  • Zu den „kalten“ Betriebskosten gehören insgesamt 14 Posten, darunter zum Beispiel die Grundsteuer sowie die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung. 
  • Die „warmen“ Betriebskosten betreffen ausschließlich die Versorgung mit Heizung und Warmwasser und werden in der Regel als Heizkosten bezeichnet.

Die vollständige Liste der regulären „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten finden Sie im Internet unter www.gesetze-im-internet.de/betrkv.

Heizkosten: Für Heizung und Warmwasser werden gemäß Heizkostenverordnung Grund- und Verbrauchskosten berechnet. Die Grundkosten fallen immer an – ganz egal, ob Sie zu Hause waren oder ob Sie die Heizung überhaupt genutzt haben. Lediglich die Höhe der Verbrauchskosten richtet sich danach, wie viel Sie geheizt bzw. wie viel warmes Wasser Sie genutzt haben. Der Anteil der Verbrauchskosten kann zwischen 50 und 70 Prozent der gesamten Heizkosten ausmachen.  

Betriebskosten: Die sogenannten kalten Betriebskosten werden auf die Mieter umgelegt. Die Höhe Ihres Anteils richtet sich in der Regel nach der Größe Ihrer Wohnung. Ausnahmen von dieser Verteilung gibt es dort, wo zum Beispiel für Wasser/Abwasser oder Abfall Mengenzähler vorhanden sind: Diese Posten werden dann nach Verbrauch abgerechnet. 

Die sogenannten Verteilungsschlüssel, nach denen die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, können Sie in Ihrem Mietvertrag nachlesen.

Nach jeder Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten prüfen wir, ob Ihre Vorauszahlungen nach unten oder nach oben korrigiert werden müssen, um Überraschungen zu vermeiden. Möglich ist das aber leider nicht immer: Das kann zum Beispiel an unvorhersehbaren Preissteigerungen (bei der Abwasserentsorgung, beim Erdgas etc.), aber auch am individuellen Heizverhalten liegen.

Viele Mieter denken, dass sich die Höhe der Vorauszahlungen danach richtet, ob sie bei der letzten Abrechnung nachzahlen mussten oder ein Guthaben hatten. Das ist aber nicht der Fall. Tatsächlich ist immer entscheidend, welche Betriebskosten für den kommenden Abrechnungszeitraum zu erwarten sind – denn diese Kosten sollen ja durch Ihre Vorauszahlungen abgedeckt werden. Muss die LEG mit erheblichen Verteuerungen rechnen, können also auch Ihre Vorauszahlungen ansteigen.

Bei der Endabrechnung wird überprüft, ob Ihre Vorauszahlungen den fälligen Kostenbeitrag decken. Ist das nicht der Fall, wird eine Nachzahlung fällig. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Vorauszahlungen steigen. Wie hoch sie ausfallen, richtet sich nämlich nicht nach der letzten Abrechnung, sondern nach den zu erwartenden Betriebskosten für den kommenden Abrechnungszeitraum: Sind hier erhebliche Einsparungen zu erwarten, wird die LEG Ihre Vorauszahlungen senken.

Ob und wie viel Sie nachzahlen müssen, hängt ausschließlich von den Betriebs- und Heizkosten ab, die auf Ihre Wohnung entfallen: Ist die Summe Ihrer Vorauszahlungen niedriger, wird eine Nachzahlung fällig. Ergibt die Abrechnung für den gleichen Zeitraum bei Ihren Nachbarn ein Guthaben, kann das folgende Gründe haben:

  • Ihre Nachbarn haben höhere Vorauszahlungen geleistet.
  • Die Wohnungen Ihrer Nachbarn sind kleiner: Weil die „kalten“ Betriebskosten überwiegend nach Wohnungsgröße umgelegt werden, haben sich Verteuerungen bei Ihnen stärker ausgewirkt.
  • Ihre Nachbarn haben weniger warmes Wasser verbraucht und/oder weniger geheizt, sodass ihre Verbrauchskosten deutlich niedriger ausfallen.

Die sogenannten kalten Betriebskosten werden bei der LEG nach Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) auf die Mieter umgelegt; bei den Heizkosten spielt außerdem noch der individuelle Verbrauch eine Rolle (siehe "Wie werden Betriebs- und Heizkosten abgerechnet?"). Die Anzahl der Personen ist dabei nicht von Bedeutung.

Ein großer Teil der Kosten fällt immer an, ob Sie zu Hause waren oder nicht. Das gilt zum einen für die sogenannten kalten Betriebskosten, die nach Wohnungsgröße (Quadratmeterzahl) umgelegt werden. Lediglich dort, wo Mengenzähler zum Beispiel für Wasser/Abwasser oder Abfall vorhanden sind, kann eine Abrechnung dieser Positionen nach Verbrauch erfolgen. Auch die Grundkosten für Heizung und Warmwasser sind in jedem Fall zu zahlen. Wenn Sie Ihre Wohnung kaum genutzt haben, macht sich das also letztlich nur bei dem Kostenanteil bemerkbar, der von Ihrem persönlichen Verbrauch abhängt (siehe "Wie werden Betriebs- und Heizkosten abgerechnet?"). 

Entscheidend ist hier grundsätzlich das Mietvertragsende. Dauert das Mietverhältnis zum Beispiel bis zum 31. Mai 2017, müssen Sie exakt bis zu diesem Termin die Betriebskosten zahlen – auch wenn Sie die Wohnung womöglich schon am 8. Mai 2017 geräumt haben.

Häufig stimmt der Auszugstermin eines Mieters nicht mit dem Ende des Abrechnungszeitraums überein. Deshalb findet bei Auszug einer Mietpartei üblicherweise eine Zwischenablesung des Heizenergieverbrauchs statt. In manchen Fällen ist dies jedoch nicht möglich – beispielsweise weil die Messgeräte keine exakte Zwischenablesung zulassen. Um die verbrauchsabhängigen Heizkosten dennoch so fair wie möglich zwischen Ihnen und Ihrem Nachmieter aufzuteilen, verwendet man gemäß Heizkostenverordnung (§ 9b Abs. 2 und 3) die sogenannten Gradtagszahlen. 

Basis der Berechnung sind langjährige Erfahrungswerte zum Heizenergieverbrauch in einzelnen Monaten im Verhältnis zum Jahresgesamtverbrauch. So wurden für jeden Monat Promilleanteile ermittelt: die Gradtagszahlen. Sie liegen umso höher, je mehr Heizkosten in diesem Monat erfahrungsgemäß anfallen. Maßgeblich sind die folgenden Gradtagszahlen aus der Richtlinie VDI 2067:

MONATPROMILLE JE MONATPROMILLE JE TAG
Januar1705,484
Februar*1505,357
März1304,194
April802,667
Mai401,290
Juni, Juli, Augustzusammen 400,435
September301,000
Oktober802,581
November1204,000
Dezember1605,161

* in Schaltjahren je Monat 130 und je Tag 5,173

Haben Sie im Abrechnungszeitraum zum Beispiel von Anfang Januar bis Ende April in der Wohnung gelebt, müssten Sie nach dieser Tabelle 530 Promilleanteile, also 53 Prozent der verbrauchsabhängigen Heizkosten bezahlen.

 

 

Grundsätzlich soll der Verbrauch gemäß Heizkostenverordnung nach den gemessenen Zählerständen abgerechnet werden. In Ausnahmefällen sind jedoch Abweichungen von dieser Regel erlaubt: So kann es zum Beispiel vorkommen, dass Messgeräte fehlerhaft arbeiten oder ganz ausfallen, sodass die Verbrauchswerte nicht verwendbar sind. Gemäß § 9a der Heizkostenverordnung muss dann ein Ersatzverfahren zum Einsatz kommen. Dabei berechnet man den verbrauchsabhängigen Anteil 

  • durch Vergleich mit einem früheren Abrechnungszeitraum oder
  • mithilfe gesicherter Verbräuche von vergleichbaren Räumen des Gebäudes. 

Die LEG hat inzwischen viele Wohnungen auf Funkheizkostenverteiler umgerüstet. Diese Geräte übertragen die Verbrauchsdaten per Funk: Die betreffenden Wohnungen müssen für die Ablesung also gar nicht mehr betreten werden.

Gemäß § 556 BGB beträgt der Abrechnungszeitraum ein Jahr. Beginnt er für Ihre Wohnung zum Beispiel am 1. Februar, endet er am 31. Januar des nächsten Jahres – auch wenn Sie schon zum 30. Oktober ausgezogen sind. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter dann maximal zwölf Monate Zeit, Ihnen Ihre Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Dabei ist immer unser Ziel, die Wartezeit für unsere Mieter so kurz wie möglich zu halten. Zugleich möchten wir aber um Verständnis dafür bitten, dass sorgfältige Abrechnungen für Tausende von Mietern auch ihre Zeit benötigen. 

Leider können die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der LEG-Kundencenter die Verursacher in der Regel nicht ermitteln. Sie tun jedoch ihr Möglichstes, um solche Vorkommnisse von vornherein zu verhindern: 

  • In regelmäßigen Abständen informieren sie über die ordnungsgemäße Müllentsorgung und mahnen die Beachtung der Vorschriften an.
  • Bei Bedarf fordern sie alle Mieter auf, widerrechtlich abgestellten Sperrmüll zu beseitigen. 
  • Zugleich kündigen sie an, dass eine kostenpflichtige Entsorgung erfolgt, wenn der Sperrmüll nicht entfernt wird.

Wenn das alles nicht hilft, sind wir gezwungen und berechtigt, die anfallenden Kosten auf alle Mieter umzulegen. Gemeinsam können wir das sicher leichter vermeiden: Achten Sie mit auf die Einhaltung der Vorschriften und weisen Sie andere falls nötig freundlich darauf hin. 

Die Betriebskostenposition „Aufzug“ ist Bestandteil Ihres Mietvertrags und gilt unabhängig vom individuellen Nutzen. An der Umlage des Postens müssen Sie sich also in jedem Fall beteiligen. Das hat der Bundesgerichtshof bereits 2006 bestätigt – mit der Begründung, dass nicht jeder alles gleichmäßig nutze, zum Beispiel auch einen Garten oder die Treppenhausbeleuchtung nicht.

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Betriebskostenabrechnung (Muster)