IW-Gutachten: Erschwinglichkeit von Wohneigentum nimmt trotz steigender Preise weiter zu

IW-Gutachten: Erschwinglichkeit von Wohneigentum nimmt trotz steigender Preise weiter zu

  • Wohneigentum entlastet Mietwohnungsmarkt und beugt Altersarmut vor
  • Eigenkapitalanforderungen und hohe Erwerbsnebenkosten als Hemmnis
  • Fokus der Politik bislang überproportional auf Mietregulierung

Ende 2020 erstellte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V. (IW) im Auftrag der LEG Immobilien AG ein Gutachten zur Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Das IW, an vorderster Stelle Prof. Dr. Michael Voigtländer, befasst sich schon seit Längerem mit der Frage, welche Faktoren einer höheren Eigentumsquote in Deutschland entgegenstehen. Die LEG Immobilien AG geht als großer Bestandshalter regelmäßig wohnungs-wirtschaftlichen Themen nach, die über ihr Kerngeschäft – die Vermietung von gutem Wohnraum zu fairen Preisen – hinausgehen. So will sie Trends und Tendenzen im Gesamtmarkt erfassen und ihrer gesamtgesellschaftlichen Verantwortung als großer Vermieter nachkommen. Zentrale Erkenntnisse der Studie „Chancen im Wohnungsmarkt durch Vermögensbildung“ sind:

Untersuchungsgegenstand
Während die Preise für Wohneigentum insbesondere in den deutschen Ballungszentren in den vergangenen zehn Jahren deutlich gestiegen sind, hat ihre Erschwinglichkeit für die Bundesbürger aufgrund mehrheitlich sinkender Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen prinzipiell zugenommen – obwohl die Preissteigerungen deutlich über den Mietsteigerungen lagen. Dies liegt vor allem an der Zinsentwicklung, die die Preisentwicklung überkompensiert hat. Allerdings haben nur wenige Haushalte die Chance, an dieser Entwicklung zu partizipieren, da sie über zu wenig Kapital verfügen, um Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten darzustellen. Obwohl ein höherer Anteil an Wohneigentum volkwirtschaftlich positive Effekte wie die Vorbeugung von Altersarmut und die Entlastung von Mietwohnmärkten zur Folge hätte, stagniert daher seit einem Jahrzehnt die Wohneigentumsquote in Deutschland. Dieses Gutachten befasst sich mit den Gründen und Maßnahmen seitens der Politik, die hierbei Abhilfe schaffen könnten.

Als zugrunde liegende Datenbasis wurde die Preisentwicklung für Wohneigentum in 50 deutschen Großstädten ausgewertet: Die Preise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, in vielen Ballungszentren gab es zwischen 2011 und 2020 Preissteigerungen zwischen 9 Prozent (Gelsenkirchen) und 128 Prozent (Augsburg). Die Angebotsmieten sind im Vergleich deutlich moderater gestiegen, die Mietsteigerungen betrugen zwischen 3,9 Prozent (Oberhausen) und 32,4 Prozent (München).

„Die Preissteigerungen beim Erwerb von Eigentum übersteigen das Mietwachstum derzeit bei Weitem. Daraus zu schlussfolgern, dass Wohneigentum generell teurer ist als das Wohnen zur Miete, wäre jedoch falsch: In 38 der betrachteten 50 Großstädte sind die Amortisationszeiten für ein Hypothekendarlehen im selben Zeitraum gesunken, wenn die Differenz von Miete und Finanzierungskosten als Tilgung angesetzt wird“, erläutert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Autor des Gutachtens und Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e. V. In 12 Großstädten hat sich dagegen das Verhältnis aus Kaufpreis, Miete und Zins verschlechtert, wobei die Zuwächse eher gering sind. „Insgesamt ist damit festzustellen, dass die Erschwinglichkeit des Wohneigentums gestiegen ist und in fast der Hälfte der Großstädte Wohneigentum innerhalb eines Zeitraums von 35 Jahren abbezahlt werden kann, ohne stärker als ein Mieter belastet zu sein“, erklärt Michael Voigtländer.

Fehlendes Kapital als wesentliches Hemmnis für den Wohnungskauf
Trotz der insgesamt höheren Erschwinglichkeit des Wohneigentums auch in vielen Städten stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland seit 2010 bei etwa 45 Prozent. Ursächlich hierfür ist vor allem der Mangel an Kapital. Nur 15 Prozent der Mieter verfügen über ein gespartes Kapital von 60.000 Euro – so viel sollte bei einem Kaufinteresse angespart sein. Innerhalb der Gruppe der 25 bis 40-jährigen, die das größte Potenzial an Ersterwerbern stellen, verfügen nur weniger als 12 Prozent über dieses Startkapital.

„Eigentum bildet einen wichtigen Baustein im Rahmen der Altersvorsorge sowie der Vermögensbildung. Gerade die Menschen, die sich aufgrund ihrer Einkommenssituation heute den Erwerb von Eigentum nicht mehr leisten können oder dies zumindest befürchten, sollten daher stärker bei der Wohneigentumsbildung unterstützt werden. Das vorliegende Gutachten beinhaltet konkrete Ansätze für politische Maßnahmen, um die im Vergleich zu anderen
EU-Ländern sehr niedrige Wohneigentumsquote deutlich zu erhöhen“, sagt Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG.

So verfügt die Politik beispielsweise mit der Arbeitnehmersparzulage und der Wohnungsbauprämie über zwei Instrumente, die gezielt den Vermögensaufbau von Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen unterstützen sollen. Allerdings sind beide Instrumente seit den 1990er-Jahren nicht angepasst worden, sodass die Einkommensgrenzen und die Förderbeträge real entwertet wurden. Zwar wird die Bausparprämie 2021 erhöht, aber es gibt keine Anpassung an den realen Wertverlust – bei der Arbeitnehmersparzulage gibt es gar keine Anpassung. Diese an die heutigen Einkommensverhältnisse anzupassen, würde den Staat etwa 550 Millionen Euro kosten. Neben der direkten Förderung hätte diese Maßnahme vor allem eine Signalwirkung und könnte damit die frühzeitige Ersparnisbildung anregen. Der Staat, insbesondere als der Hauptprofiteur der niedrigen Zinsen, könnte eine Vermögensförderung für junge und einkommensarme Haushalte aus den gesparten Zinsen auf die Verschuldung finanzieren und so die Vermögensbildung anregen.

Nachrangdarlehen zur Unterstützung von Ersterwerbern
Ein Rechenbeispiel: Wenn der Staat eine Bankfinanzierung mit Nachrangdarlehen ergänzen würden, die die Haushalte als Eigenkapitalersatz verwenden können, und die eigene Wohnung so zu einem Zinssatz von 1,0 Prozent über 20 Jahre finanziert werden könnte, lägen die Zinsen pro Quadratmeter bei einem angenommenen, in Ballungsgebieten nicht unüblichen Kaufpreis von 5.000 Euro je Quadratmeter bei 50 Euro pro Jahr. Setzt man eine ersparte Miete von mindestens 120 Euro je Quadratmeter pro Jahr dagegen, stünden mindestens 70 Euro pro Quadratmeter für die Tilgung zur Verfügung. In der heutigen Ära des Niedrigzinses sollte der Staat auch breiteren Bevölkerungsschichten diese Unterstützung zukommen lassen können – die Möglichkeit zum Eigentumserwerb wäre somit nicht mehr nur begüterten Menschen vorbehalten.

„Diese Maßnahmen würden dazu beitragen, mehr Menschen den Zugang zu Wohneigentum zu ermöglichen, was über die Nutzung der Zinsvorteile auch zu einer Reduzierung der Wohnkosten führen würde. Mit Blick auf die niedrige Wohneigentumsquote, vor allem in Städten, gibt es noch viel Raum für die Wohneigentumsbildung. Wichtig ist es insgesamt, auch eine ausreichende Bautätigkeit zu unterstützen, um Märkte zu entspannen und den Mietern Perspektiven in der Vermögensbildung aufzuzeigen“, sagt Voigtländer.
 
Überschuldungsrisiko senken, Tilgungssätze erhöhen, Zinsbindungen verlängern
Damit generell das Risiko des Zahlungsausfalls bzw. der Überschuldung reduziert wird, müsste auf hohe Tilgungssätze und lange Zinsbindungen gedrängt werden. Lange Zinsbindungen von 10 Jahren und mehr sind ohnehin in Deutschland üblich und anfängliche Tilgungssätze von 3,0 Prozent sind aktuell ebenfalls weit verbreitet. Der Staat könnte zur Unterstützung der Tilgung einerseits Mittel aus der sozialen Wohnraumförderung einsetzen und andererseits könnte das Wohngeld in die Finanzierung eingebracht werden. Wird das Einkommen wie beim Wohngeld regelmäßig geprüft, könnte zudem sichergestellt werden, dass tatsächlich nur bedürftige Haushalte von der Förderung profitieren. Sinnvoll wäre es aber in jedem Fall, Anreize für eine schnelle Rückführung der Kredite zu setzen. Ähnlich wie beim BAföG könnten etwa schnelle Tilgungen mit Nachlässen bei der Gesamtschuld honoriert werden. Auf diese Weise hätten die Haushalte einen besonderen Anreiz, viel zu sparen.
 
Dieses Programm ist aufgrund der staatlichen Bonität nur mit sehr geringen Zinskosten verbunden und auch die Tilgungsnachlässe sind steuerbar. Natürlich werden die Gesamtkosten auch von der Zahl der Haushalte abhängen, die von den Nachrangdarlehen profitieren sollen.
 
Hürden abbauen, Erwerbsnebenkosten senken
„Spezielle Zugangsschranken wie die Grunderwerbsteuer sollten abgebaut werden, da die hohen Erwerbsnebenkosten mitbegründen, warum Menschen kein Wohneigentum erwerben“, sagt Michael Voigtländer und ergänzt: „Die Niedrigzinsphase bietet große Chancen, Wohneigentum zu bilden. Angesichts der Herausforderungen in der Altersvorsorge und der Vermögensbildung ist eine höhere Eigentumsquote wünschenswert.“
 
Denkbar sind beispielsweise zwei unterschiedliche Modelle im Hinblick auf die Grunderwerbsteuerregelungen für Ersterwerber von selbst genutztem Wohnraum: Einen Freibetrag von 100.000 Euro zu gewähren oder die Besteuerung des halben Kaufpreises. Bei einem Freibetrag würde der Verkauf kleinerer Wohnungen stärker unterstützt werden.
 
Im Jahr 2019 beliefen sich die Grunderwerbsteuereinnahmen auf 15,8 Milliarden Euro. Wendet man diese Quoten auf den Gesamtbetrag an, würden die Kosten der Reform bei 1,3 Milliarden Euro (Freibetrag) bzw. bei 2,7 Milliarden Euro (hälftige Besteuerung) jährlich liegen.
 
Ausgeglichenes Verhältnis zwischen Wohneigentum und Miete entspannt Gesamtmarkt
„Die LEG ist ein klassischer Bestandshalter. Wir bieten gerade den Menschen bezahlbaren Wohnraum, die bisher leider nur eine geringe Chance haben, selbst Eigentum zu schaffen. Wir würden uns sehr freuen, wenn Teile der Mieterschaft in Zukunft durch die im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen in die Lage versetzt werden, den Schritt zum Wohneigentum zu schaffen. Eine solche Entwicklung würde zu einer Entspannung an den deutschen Mietmärkten führen und wäre gleichzeitig ein wesentlicher Baustein zum Ausgleich in unserer Gesellschaft“, resümiert Lars von Lackum.

Hinweis

Das gesamte Gutachten finden Sie hier.


Ihr Ansprechpartner:

Sabine Jeschke
Tel. +49 211 45 68-325
E-Mail: sabine.jeschke[at]​leg-wohnen.de


Über das IW

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist ein privates Wirtschaftsforschungsinstitut, das sich für eine freiheitliche Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung einsetzt. Es hat sich zur Aufgabe gestellt, das Verständnis wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Zusammenhänge zu verbessern.

 

Über die LEG

Die LEG ist mit rund 145.000 Mietwohnungen und rund 400.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält in seinem Stammland Nordrhein-Westfalen sieben Niederlassungen und ist an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2019 Erlöse von rund 809 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 gestarteten Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen.