LEG Immobilien AG steigert Ergebnis im ersten Halbjahr deutlich und bekräftigt Gesamtjahresprognose 2020 für die obere Hälfte des Zielkorridors

  • FFO I legt um 13,8 Prozent auf 194,6 Millionen Euro zu
  • Vergleichbare Miete pro Quadratmeter steigt um 2,6 Prozent auf 5,90 Euro und steht damit weiter für gutes Wohnen zum fairen Preis
  • NAV wächst weiter an auf 117,23 Euro pro Aktie, bereinigt um vorgeschlagene Bardividende auf 113,63 Euro  
  • Gesamtjahresprognose 2020 bestätigt: FFO I in oberer Hälfte des Zielkorridors erwartet – Ankaufziele mit 7.500 erworbenen Einheiten bereits erfüllt – hohe Investitionen in Modernisierung und Klimaschutz vorgesehen
  • Fortgesetzte Unterstützung unserer Kunden in Zeiten von Corona

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien setzte sich auch im zweiten Quartal 2020 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs sind dabei das fortgesetzte strukturelle Mietwachstum, der Anstieg der Nettokaltmieten durch Zukäufe und eine deutliche Steigerung der operativen Effizienz. Noch nicht in den Zahlen enthalten ist der Erwerb von zwei Portfolien mit insgesamt 7.500 Wohneinheiten im Juni 2020 (siehe dazu auch unsere Pressemitteilung vom 22. Juni 2020: https://bit.ly/3ieZlqS). Der Besitzübergang des Ankaufs in der Region Flensburg ist zum 1. August 2020 erfolgt, der Besitzübergang des zweiten Portfolios von der Deutschen Wohnen findet voraussichtlich zum 1. November 2020 statt. Die erworbenen Immobilien liegen zu großen Teilen außerhalb des LEG-Heimatmarktes NRW. Damit setzt die LEG ihre erfolgreiche deutschlandweite Expansionsstrategie fort und hat bereits zur Jahresmitte ihr Ziel, rund 7.000 Wohneinheiten in 2020 zu erwerben, übererfüllt.

„Trotz der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie haben wir im ersten Halbjahr ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Wir sehen uns klar auf Kurs, die für 2020 gesteckten Ziele zu erreichen; unsere Ankaufziele haben wir dabei bereits übertroffen. Die erfolgreiche Fortsetzung unserer Expansionsstrategie freut mich ganz besonders. Dies zeigt zum einen unsere gute Vernetzung in den Markt und zum zweiten, dass wir von vielen Verkäufern als ‚Best-Owner‘ für die Assetklasse bezahlbares Wohnen wahrgenommen werden. So können wir nun in weiteren Bundesländern Kunden mit mittlerem und kleinem Einkommen gutes Wohnen zu fairen Preisen anbieten und steigern unsere regionale Reichweite maßgeblich“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

FFO I legt weiter deutlich zu

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Halbjahr 2020 auf 194,6 Millionen Euro und legten damit deutlich um
13,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr (H1-2019: 171,0 Millionen Euro) zu. Der FFO I pro Aktie lag mit 2,82 Euro um 4,1 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums (H1-2019: 2,71 Euro).

Die operative EBITDA-Marge konnte auf 76,4 Prozent (H1-2019: 74,5 Prozent) deutlich ausgeweitet werden. Die LEG erreicht damit weiterhin eine führende Position bei der Profitabilität im deutschen Wohnungssektor.

Die Steigerung der Nettokaltmiete um 15,5 Millionen Euro bzw. 5,3 % resultiert in erster Linie aus getätigten Ankäufen (+13,3 Millionen Euro). Hinzu kommen die Effekte aus dem strukturellen organischen Mietwachstum im gesamten Wohnungsbestand (+ 8,6 Millionen Euro). Gegenläufig wirkten sich entgangene Nettokaltmieten aufgrund von Verkäufen im ersten Halbjahr 2019 (- 6,3 Millionen Euro) aus.

Die Ist-Miete des Gesamt-Portfolios liegt bei 5,88 Euro pro Quadratmeter und ist gegenüber dem Vorjahr H1-2019 (5,73 Euro pro Quadratmeter) um 2,7% gestiegen. Um Ankäufe bereinigt stieg die Ist-Miete um 2,6 % auf 5,90 Euro pro Quadratmeter. Die Steigerung im frei finanzierten Bereich betrug hierbei 2,9 % auf 6,27 Euro pro Quadratmeter und im preisgebundenen Sektor 1,6 % auf 4,87 Euro pro Quadratmeter.

Der EPRA-Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahr von 3,9 % auf 3,4 % gesunken. Um Ankäufe bereinigt ist der EPRA-Leerstand von 3,6 % auf 3,3 % gesunken.

Weiterer deutlicher Wertzuwachs

Der NAV liegt zum Stichtag am 30. Juni 2020 bei 117,23 Euro pro Aktie (31. Dezember 2019:
105,39 Euro pro Aktie). Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer Aufwertung um 592,7 Millionen Euro verbunden war. Der Wert des Immobilienbestands entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 4,8 Prozent und einem Wert von 1.427 Euro pro Quadratmeter. Bereinigt um die vorgeschlagene Dividende in Höhe von 3,60 Euro, die dieses Jahr aufgrund der Corona-bedingten Verschiebung der Hauptversammlung (19. August 2020) erst im dritten Quartal 2020 ausgezahlt wird, liegt der NAV pro Aktie bei 113,63 Euro.

Auch für die zweite Jahreshälfte wird mit einer fortgesetzt positiven Wertentwicklung des Immobilienportfolios gerechnet. Das LEG-Portfolio profitiert dabei auch von den Aufholeffekten, die in vielen B-Städten zu beobachten sind, insbesondere in den nach der LEG-Einteilung stabilen Märkten. Die LEG-Marktcluster basieren auf einer Reihe demografischer und ökonomischer Faktoren. In stabilen Märkten geht die LEG mittelfristig von einem anhaltenden Nachfrageüberhang und einem nachhaltigen, maßvollen strukturellen Mietwachstum aus.

Erweiterung des Portfolios durch attraktive, wertsteigernde Zukäufe

In einem herausfordernden Marktumfeld mit einem insgesamt weiter knappen Angebot konnte die LEG in der ersten Jahreshälfte 2020 insgesamt rund 7.500 Wohneinheiten ankaufen. Mit den Ankaufpaketen setzt die LEG ihren im letzten Jahr begonnen Weg fort, künftig auch in weiteren Bundesländern außerhalb von NRW gutes Wohnen zu fairen Preisen anzubieten. Die erworbenen Bestände befinden sich unter anderem in attraktiven Marktlagen in Norddeutschland (Hannover, Braunschweig und Flensburg) sowie im Südwesten Deutschlands (Rhein-Neckar-Gebiet, Raum Koblenz und Köln). Sie schließen damit vielfach an Regionen an, in denen die LEG im Vorjahr erste Bestände erworben hatte oder bereits seit längerem präsent ist. In ihrem angestammten Kerngeschäft „gutes Wohnen zu fairen Preisen“ will die LEG durch Zukäufe auch künftig weiter wachsen.

Finanzierung langfristig zu attraktiven Konditionen gesichert

Zum Halbjahresstichtag am 30. Juni 2020 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 8,0 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei niedrigen
1,35 Prozent. Dies trägt zu einem hohen Maß an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.

Im zweiten Quartal konnte die LEG erfolgreich 823 Millionen Euro an den Kapitalmärkten einsammeln, die sich aus einer Kapitalerhöhung (273 Millionen Euro) und einer Wandelanleihe (550 Millionen Euro) zusammensetzen und hauptsächlich der Finanzierung der 7.500 erworbenen Einheiten dienen.

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Halbjahresstichtag bei 34,4 Prozent (31. Dezember 2019: 37,7 Prozent). Der sehr niedrige Wert ist im Wesentlichen der Tatsache geschuldet, dass der Übergang der erworbenen Immobilien erst im zweiten Halbjahr erfolgt, während die Finanzierung und damit die liquiden Mittel schon gesichert waren. Nach Übergang der Immobilien und Zahlung der vorgeschlagenen Bardividende im dritten Quartal sollte der LTV bei etwa 40 Prozent liegen – und damit am unteren Ende der Zielbandbreite von 40 bis 43 Prozent liegen.

„Die langfristig gesicherte und ausgewogene Finanzierung unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für externes Wachstum. Die Berücksichtigung unserer strengen Ankaufkriterien ist dabei gewährleistet“, so Susanne Schröter-Crossan, CFO der LEG Immobilien AG.

Fortgesetzte Unterstützung von Kunden und Mitarbeitern wegen Corona

Als nachhaltig agierendes Unternehmen achtet die LEG in besonderem Maße auf ihre soziale Verantwortung, auf Umwelt- und Klimaschutz sowie auf eine gute Unternehmensführung. In Zeiten von Corona liegt ein Schwerpunkt insbesondere auf dem Thema „Soziales“.
So bietet die LEG ihren Kunden auch nach Auslaufen der gesetzlichen Regelung zum 30. Juni 2020 noch bis zum 30. September 2020 die Stundung oder Ratenzahlung von Mieten an, wenn sie unter finanziellen Einbußen durch die Pandemie leiden. Dank der umfassenden Beratungsleistung des Unternehmens und erweiterter staatlicher Leistungen etwa beim Wohngeld haben bisher weniger als ein Prozent der Kunden diese konkrete Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Unter Einhaltung der Corona-Regeln sorgte die LEG in rund 50 Quartieren mit Spielezirkus und Foodtrucks für ein Kinderprogramm in den Sommerferien. Ein besonderes Anliegen ist es dem Unternehmen, den Angehörigen ausgewählter systemrelevanter Berufe Respekt zu zollen. Diese „LEG-Corona-Helden“ erhalten daher bei Abschluss eines Mietvertrags 20 Prozent Mietrabatt für mehr als zwei Jahre. Das Angebot, das noch bis Ende September 2020 läuft, wurde bisher schon über 220 Mal genutzt. Hinzu kommen die Corona-Hilfen durch die „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ der LEG. Mehrere hunderttausend Euro sind bereits geflossen, u.a. in den Nothilfefonds der Tafeln NRW sowie in die Lernförderung benachteiligter Kinder und Jugendlicher gemeinsam mit dem Deutschen Kinderschutzbund Landesverband NRW (siehe dazu auch unsere Pressemitteilung vom 31. Juli 2020: https://bit.ly/3fAhYUH).

Modernisierung und Klimaschutz forciert

Aus heutiger Sicht wird die LEG im Gesamtjahr 2020 voraussichtlich 38 bis 40 Euro je Quadratmeter in ihre Bestände investieren – das ist deutlich mehr als in den Vorjahren (rund 30 Euro) und mehr als zu Jahresbeginn veranschlagt (31 bis 33 Euro). Ein Großteil der Summe soll in die Modernisierung und energetische Ertüchtigung der Gebäude fließen und sorgt somit für mehr Mieterkomfort und Klimaschutz. Zusätzlich zu ihrem laufenden Klimaschutzprogramm, dass die energetische Ertüchtigung von durchschnittlich 3 % pro Jahr vorsieht, engagiert sich die LEG bei der Anwendung und Weiterentwicklung moderner, kostengünstiger Alternativen zur klassischen Wärmedämmung. So plant das Unternehmen im Rahmen des sog. „Volume-Deal“ der Deutschen Energieagentur dena mittelfristig mehrere Tausend Wohnungen im modularen Energiesprong-Verfahren klima- und sozialverträglich zu modernisieren.

Außerdem hat die LEG sich zum Ziel gesetzt, möglichst viele Mieterstrom-Projekte zu realisieren. Aufgrund vielfältiger regulatorischer Hürden wird die Stromproduktion aus Photovoltaik auf Mietshäusern in Deutschland derzeit zumeist in das öffentliche Stromnetz gespeist. Die LEG macht sich dafür stark, diese Hemmnisse zu beseitigen.

Bestätigung der Gewinnprognose für 2020

Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2020 von 370 Millionen Euro bis 380 Millionen Euro und geht von einem Erreichen der oberen Hälfte dieser Zielbandbreite aus. Die LEG ist zudem zuversichtlich, den Leerstand in ihren Beständen weiter leicht absenken zu können und somit auf einen Wert von weniger als 3,3 % zu verringern. Bei den Investitionen in den Bestand wird die LEG, wie bereits erwähnt, ihre Prognose – unter dem Vorbehalt der weiteren Entwicklung der Pandemie – übertreffen und bis Jahresende zwischen 38 und 40 Euro pro qm aufwenden. Mit rund 7.500 akquirierten Einheiten hat die LEG ihr Jahresziel von 7.000 Einheiten bereits zur Jahreshälfte übererfüllt. In Abhängigkeit davon, ob sich weitere Projekte im Jahresverlauf materialisieren, kann sich das Akquisitionsvolumen weiter erhöhen.

Kennzahlen
Ertragslage
Q2-2020
Q2-2019
+/-
%/bp
Nettokaltmiete Mio. € 154,5 146,2 5,7
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung Mio. € 122,9 116,3 5,7
EBITDA Mio. € 707,1 653,4 8,2
EBITDA bereinigt Mio. € 121,5 111,2 9,3
EBT Mio. € 669,0 670,9 -0,3
Periodenergebnis Mio. € 546,8 525,9 4,0
FFO I Mio. € 100,6 86,4 16,6
FFO I je Aktie 1,45 1,36 6,6
FFO II Mio. € 99,9 86,4 15,6
FFO II je Aktie 1,44 1,36 5,9
AFFO Mio. € 32,9 37,9 -13,2
AFFO je Aktie 0,48 0,60 -20,0
Portfolio

30.06.2020
30.06.2019
+/-
%/bp

Wohneinheiten 137.525 133.694 2,9
Ist-Miete €/qm 5,88 5,73 2,7
Ist-Miete (l-f-l) €/qm 5,90 5,75 2,6
EPRA-Leerstandsquote % 3,4 3,9 -50 bp
EPRA-Leerstandsquote (l-f-l) % 3,3 3,6 -30 bp
Bilanz

30.06.2020
31.12.2019
+/-
%/bp
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien Mio. € 13.042,9 12.031,1 8,4
Liquide Mittel Mio. € 1.177,6 451,2 161,0
Eigenkapital Mio. € 6.812,6 5.933,3 14,8
Finanzverbindlichkeiten gesamt Mio. € 5.724,3 5.053,8 13,3
Finanzverbindlichkeiten kurzfristig Mio. € 420,5 474,9 -11,5
LTV % 34,4 37,7 -330 bp
Eigenkapitalquote % 46,4 45,9 +50 bp
Adj. EPRA-NAV, verwässert Mio. € 8.367,9 7.273,0 15,1
Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert 117,23 105,39 11,2
Pro-forma NAV pro Aktie, verwässert
(bereinigt um 3,60 € Dividende in Q3)
113,63 105,39 7,8

bp = Basispunkte


Über die LEG

Die LEG ist mit rund 137.000 Mietwohnungen und rund 370.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist das Unternehmen mit sieben Niederlassungen und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2019 Erlöse von rund 809 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 gestarteten Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen.


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