LEG Immobilien AG: Starkes Auftaktquartal in schwierigem Umfeld

Weitere Daten 
  • FFO I legt im ersten Quartal um 10,7 Prozent auf 94,0 Millionen Euro deutlich zu
  • Vergleichbare Miete pro Quadratmeter steigt um 2,8 Prozent 
  • Der EPRA-NAV gestiegen, weitere Wertsteigerungen in Q2 erwartet
  • LEG-Programm für Schutz und Sicherheit von Kunden und Mitarbeitern in Zeiten von Corona greift
  • Klimaschutzinvestitionen und Neubauinitiative weiterhin auf Kurs
  • Bestätigung der FFO I-Prognose für 2020 mit 370 bis 380 Millionen Euro

Die LEG Immobilien AG ist gut in das Geschäftsjahr 2020 gestartet. Wesentliche Treiber für die positive Ergebnisentwicklung bleiben das strukturelle organische Mietwachstum und Effekte aus Akquisitionen. Die negativen Effekte aus der COVID-19-Pandemie sind bislang gering und beherrschbar. Auch für das Gesamtjahr geht das Unternehmen von einer positiven Geschäftsentwicklung aus. Die LEG bietet mit guten Wohnungen im mittleren bis unteren Preissegment ein Produkt an, das weiterhin nachgefragt wird, und verfügt somit über ein stabiles Geschäftsmodell.

„Wir sehen uns auf einem guten Weg, unsere gesteckten finanziellen Ziele für 2020 zu erreichen. Dank des großen Engagements der LEG-Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und flexibel angepasster Prozesse können wir unseren Kunden auch unter den aktuell schwierigen Rahmenbedingungen einen sicheren Geschäftsbetrieb und verlässliche Services bieten. Gleichzeitig ist es uns als sozial verantwortungsvollem Unternehmen wichtig, mit unserem LEG 10-Punkte-Programm „Gemeinsam durch die Corona-Krise“ besonders betroffene Menschen innerhalb und außerhalb unserer Wohnquartiere zielgerichtet, wirksam und schnell zu unterstützen. “, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.

FFO I legt weiter deutlich zu

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Quartal 2020 auf 94,0 Millionen Euro und legten damit deutlich um 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (Q1-2019: 84,9 Millionen Euro). Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus gestiegenen Nettokaltmieten aufgrund von Zukäufen und Mietanpassungen sowie sinkenden Kosten extern bezogener Leistungen. Gegenläufig wirkte die Erhöhung der Personalaufwendungen aufgrund gestiegener Mitarbeiterzahlen zum Zweck der verstärkten persönlichen Kundenbetreuung und wegen einer Tariferhöhung.

Die operative EBITDA-Marge konnte auf 74,1 Prozent (Q1-2019: 73,0 Prozent) ausgeweitet werden. Dieses Verhältnis von EBITDA zu Nettokaltmiete ist ein starker Indikator für die operative Effizienz eines Unternehmens. Insgesamt bestätigen die Ergebnisse des ersten Quartals die positive Entwicklung der operativen Effizienz.

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,88 Euro pro Quadratmeter zu. Damit bleibt die LEG ein führender Anbieter von gutem Wohnraum zu fairen Preisen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche ging im Jahresvergleich leicht zurück auf 3,4 Prozent (Q1-2019: 3,6 Prozent).

Klimaschutzinvestitionen und Neubau-Initiative werden fortgesetzt

Die Gesamtinvestitionen in den Wohnungsbestand sind inklusive Neubauinvestitionen deutlich auf 8,25 Euro je Quadratmeter gestiegen (Q1-2019: 5,74 Euro je Quadratmeter). Ein Großteil der Aufwendungen bezieht sich auf Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und auf wertsteigernde Investitionen bei Neuvermietung. Trotz COVID-19 unterstreicht das Unternehmen damit sein unverändertes Engagement für Klimaschutz und setzt die Initiative zur die Schaffung von neuem, dringend benötigtem Wohnraum fort. 

NAV pro Aktie steigt

Der EPRA-NAV (ohne Goodwill) zum 31. März 2020 liegt bei 106,55 Euro pro Aktie (31. Dezember 2019: 105,39 Euro pro Aktie). Der Wert des Immobilienbestands entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,1 Prozent und einem Wert von 1.356 Euro pro Quadratmeter.

Es ist davon auszugehen, dass die Rahmenbedingungen hinsichtlich Angebot und Nachfrage auch im aktuellen Umfeld grundsätzlich bestehen bleiben und die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien anhält. Vor diesem Hintergrund ist – vorbehaltlich der weiteren Auswirkungen der Pandemie – in Q2 2020 von einer prozentualen Aufwertung des Portfolios etwa in Höhe des Vorjahres (Q2 2019: 5,1 Prozent) auszugehen.

LEG-Maßnahmen zur Unterstützung in Zeiten der COVID-19-Pandemie greifen

Gesamtgesellschaftliches Engagement und soziale Verantwortung sind Teil der LEG-Unternehmensphilosophie und prägen das Handeln der LEG in der COVID-19-Krise in besonderem Maße. Die LEG hat am 21. März 2020 ein 10-Punkte-Papier „Gemeinsam durch die Corona-Krise“ veröffentlicht, das die Maßnahmen des Unternehmens zur Unterstützung von Kunden, Mitarbeitern und weiteren gesellschaftlichen Gruppen zusammenfasst (https://bit.ly/LEG10Punkte). Wesentliche Aspekte sind eine – gegenüber den gesetzlichen Vorgaben – erweiterte Regelung für Mietstundungen von bis zu sechs Monaten sowie das Aussetzen von Mieterhöhungen nach §558 BGB, der freiwillige Verzicht auf Kündigungen und Räumungen und spezielle Angebote für sog. systemrelevanten Helfer¹ (z.B. Ärzte, Pfleger/Krankenschwestern, Kassierer, Polizisten und Feuerwehrleute).  Zudem hat die neue „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ in diesem Jahr einen Betrag von einer Million Euro zur Verfügung gestellt, um damit insbesondere von der Corona-Krise betroffene Mieter, Haushalte und Einrichtungen zu unterstützen.

„Unsere Maßnahmen stoßen auf viel positives Feedback und vertiefen zudem das Vertrauensverhältnis zu unseren Kunden. Unsere Kunden zeigen derzeit einen hohen Beratungsbedarf und gehen gleichzeitig mit den angebotenen Zahlungserleichterungen sehr sorgsam um. Ein kurzfristig etabliertes LEG-Kompetenzteam unterstützt sowohl in Bezug auf LEG-eigene, als auch auf öffentliche Fördermöglichkeiten. Bisher haben wir mit nur rund einem halben Prozent von unseren insgesamt 136.000 Kunden Stundungsregeln und/oder Ratenzahlungen aufgrund der Auswirkungen von Corona vereinbart“, erläutert Dr. Volker Wiegel, COO der LEG Immobilien AG.

¹ Zur Vereinfachung wurde auf die vollständige Darstellung der Berufsbezeichnungen für alle Gender verzichtet.

Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab

Zum Quartalstichtag 31. März 2020 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 8,1 Jahren (31. März 2019: 7,5 Jahre). auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen mit 1,46 Prozent nochmals spürbar unter dem Vorjahreswert (31. März 2019: 1,62 Prozent). Bis 2023 verfügt die LEG über keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen und ist daher kurz- und mittelfristig unabhängig von den derzeit schwer abschätzbaren Entwicklungen an den Finanzmärkten. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 38 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums.

Bestätigung Gewinnprognose für 2020

Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2020 sieht die LEG sich insgesamt gut aufgestellt, die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 370 Mio. Euro bis 380 Mio. Euro zu bestätigen. Aufgrund der durch die Corona-Krise bedingten freiwilligen temporären Aussetzung von Mieterhöhungen nach §558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) sowie des gesetzlich möglichen zweijährigen Zahlungsaufschubs wird jedoch nunmehr ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von weniger als den bisher prognostizierten 2,8 % erwartet. Hinsichtlich der Entwicklung des Leerstands und der Höhe der Investitionen werden vorbehaltlich der noch nicht abschließend einschätzbaren Auswirkungen durch die Corona-Krise die im Geschäftsbericht 2019 veröffentlichten Prognosewerte zunächst unverändert gelassen.

 

Kennzahlen
Ertragslage
Q1-2020
Q1-2019
+/-
%/bp
Nettokaltmiete Mio. €153,5146,34,9
Ergebnis aus Vermietung und VerpachtungMio. €116,5 109,76,2
EBITDAMio. €109,8104,15,5
EBITDA bereinigtMio. €113,7106,86,5
EBTMio. €85,5-38,5-
PeriodenergebnisMio. €66,5-57,0-
FFO IMio. €94,084,910,7
FFO I je Aktie1,361,341,5
FFO IIMio. €93,583,212,4
FFO II je Aktie1,351,322,3
AFFOMio. €39,355,0-28,5
AFFO je Aktie0,570,87-34,5
Portfolio

31.03.2020
31.03.2019
+/-
%/bp

Wohneinheiten136.217133.6371,9
Ist-Miete€/qm5,865,693,1
Ist-Miete (l-f-l)€/qm5,885,722,8
EPRA-Leerstandsquote %3,63,9-30 bp
EPRA-Leerstandsquote (l-f-l)%3,43,6-20 bp
Bilanz

31.03.2020
31.12.2019
+/-
%/bp
Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienMio. €12.269,012.031,12,0
Liquide MittelMio. €300,1451,2-33,5
EigenkapitalMio. €6.010,15.933,91,3
Finanzverbindlichkeiten gesamtMio. €5.004,75.053,9-1,0
Finanzverbindlichkeiten kurzfristigMio. €142,7197,1-27,6
LTV%38,037,7+30 bp
Eigenkapitalquote%46,445,9+50 bp
Adj. EPRA-NAV, verwässertMio. €7.352,97.273,01,1
Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert106,55105,391,1

bp = Basispunkte

 


Über die LEG

Die LEG ist mit rund 136.000 Mietwohnungen und über 365.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist das Unternehmen mit sieben Niederlassungen und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2019 Erlöse von rund 809 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 gestarteten Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen.

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