LEG Immobilien AG: Starke Neunmonatszahlen und positiver Ausblick für 2020 und 2021 dank stabilem Geschäftsmodell

  • FFO I steigt um 14,5 Prozent auf rund 297 Millionen Euro
  • Pro-forma-NAV liegt bei 115,21 Euro pro Aktie
  • Portfolioaufwertung von rund 9 bis 10 Prozent für Gesamtjahr erwartet
  • Operative Kennzahlen auf Zielkurs oder besser
  • FFO I 2020 von rund 380 Millionen Euro erwartet
  • Ausblick 2021 sieht FFO I bei 410 bis 420 Millionen Euro
  • Investitionsoffensive und Erwerb des Projektsteuerers Fischbach Service GmbH bieten weiteres Wachstumspotenzial
  • Portfolio-Ankäufe inner- und außerhalb Nordrhein-Westfalens weiter im Fokus
  • 1.111 Euro Corona-Bonus für alle rund 1.500 Mitarbeiter*innen
  • LEG unter den TOP-2%-Unternehmen weltweit im Sustainalytics ESG-Rating – Nachhaltigkeitsbericht mit EPRA Gold ausgezeichnet

Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien setzte sich auch im dritten Quartal 2020 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs waren das fortgesetzte strukturelle Mietwachstum und der Anstieg der Nettokaltmieten durch Zukäufe und eine deutlich verbesserte Vermietungsquote. Noch nicht in den Zahlen enthalten ist der Erwerb von rund 6.400 Einheiten von der Deutsche Wohnen SE im Juni 2020, da der Besitzübergang erst zum 1. November 2020 erfolgt ist. Die bereits erfolgten Portfolioankäufe, Investitionen in den Bestand, die Ausweitung der Zusatzservices und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien bieten gute Perspektiven für das Gewinnwachstum und die Wertsteigerung des Portfolios im weiteren Jahresverlauf und für das Geschäftsjahr 2021.

„Die LEG Immobilien AG kommt bisher sehr gut durch die Corona-Krise. Wir haben in den ersten neun Monaten 2020 sowohl unsere finanziellen, als auch unsere operativen Ziele erreicht. Gerade in dieser schweren Zeit sollen davon alle unsere Stakeholder profitieren. Wir haben unsere Kunden frühzeitig durch den Verzicht auf Mieterhöhungen und weitere Maßnahmen entlastet und unterstützt, wir honorieren den Einsatz unserer Belegschaft mit einer Sonderzahlung und wir setzen im Zuge unserer Investitionsoffensive auf bezahlbaren Klimaschutz, verstärkte Kundenorientierung und maßvollen Neubau. Unsere Investoren können sich über unseren positiven Ausblick auf die Geschäftsentwicklung im laufenden und im kommenden Jahr freuen.“, erläutert Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG. „Besonderes Augenmerk werden wir weiterhin auf das Thema der Nachhaltigkeit legen. Die Positionierung der LEG unter den top-bewerteten Immobilienunternehmen weltweit durch unser aktuelles ESG-Rating durch Sustainalytics und die Auszeichnung unseres Nachhaltigkeitsberichtes mit EPRA Gold sind uns dabei Anerkennung und Ansporn zugleich.“, führt von Lackum weiter aus.  

FFO I legt kräftig zu – moderates Mietwachstum wegen Mietverzicht

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen in den ersten neun Monaten deutlich um 14,5 Prozent auf
296,7 Millionen Euro (9M-2019: 259,1 Millionen Euro). Der Anstieg ist insbesondere auf die positiven Effekte aus gestiegenen Nettokaltmieten inkl. der Effekte aus den Portfoliozukäufen zurückzuführen.

Die EBITDA-Marge konnte auf 77,5 Prozent (Vorjahr 75,1 Prozent) spürbar ausgeweitet werden. Damit gehört die LEG in puncto Profitabilität zu den führenden Anbietern im deutschen Wohnungssektor.  

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,93 Euro pro Quadratmeter zu. Die LEG bietet damit auch weiterhin guten, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Dies ist uns – gerade auch in Zeiten von Corona – sehr wichtig.

Auch für das Gesamtjahr 2020 wird von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von rund 2,3 Prozent ausgegangen. Das Mietwachstum ist dabei wesentlich durch unseren freiwilligen Verzicht auf Mieterhöhungen in den Monaten März bis Juni 2020 sowie die Verlangsamung unserer Modernisierungsmaßnahmen durch die beiden Lockdowns geprägt.

Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche sank im Jahresvergleich sehr deutlich um
50 Basispunkte auf 3,1 Prozent – damit ist die LEG auch bei dieser Kennzahl auf Zielkurs. Sie befindet sich dadurch bereits nahe des strukturellen Leerstands ihres Portfolios von rund 2,8 Prozent.

NAV je Aktie bei 115,21 Euro - weiterer deutlicher Wertzuwachs in Q4 zu erwarten  

Der NAV pro Aktie lag zum 30. September 2020 bei 115,21 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von rund 9,3 Prozent zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2019 (105,39 Euro pro Aktie). Einschließlich der Dividende von 3,60 Euro liegt die Gesamtrendite für die Aktionäre in den ersten neun Monaten bei rund 13 Prozent.

Das Ergebnis aus der Bewertung des Immobilienportfolios beträgt 593,3 Millionen Euro. Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) liegt zum
30. September 2020 bei 1.440 Euro/qm (31. Dezember 2019: 1.353 Euro/qm). Wie üblich sind die Abweichungen gegenüber der Bewertung zum Halbjahresstichtag 30. Juni 2020 gering, da die Neubewertung des Portfolios erst im 4. Quartal ansteht.  

Auf Basis der unverändert hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird hierbei mit einem Anstieg des Vermögenswerts von rund 9 bis 10 Prozent für das Gesamtjahr gerechnet.
 

Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung auf Rekordniveau

Die Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung stiegen um rund 35 Prozent auf
262,8 Millionen Euro (9M-2019: 194,9 Millionen Euro) bzw. 29,4 Euro/qm
(9M-2019: 22,3 Euro/qm). Ein Großteil der Ausgaben entfällt auf Maßnahmen zur energetischen Optimierung der Gebäude.

Ein weiterer Schwerpunkt sind wertsteigernde Investitionen in die Ausstattung von Wohnungen, die den Wohnkomfort für unsere Kunden steigern. Damit kommen wir dem Wunsch vieler Menschen nach, für die das Zuhause in Zeiten von Corona an Bedeutung gewinnt. In Pilotprojekten bietet die LEG zum Beispiel Badmodernisierungen oder den Einbau zusätzlicher Sicherheitsmaßnahmen für Bestandskunden im Paket an. Aber auch bei der Renovierung von Wohnungen für die Neuvermietung setzen wir auf moderne Bäder und Bodenbeläge.

Für das Gesamtjahr gehen wir von Ausgaben in Höhe von 365 bis 375 Millionen Euro für Modernisierung, Turn Costs und Instandhaltung aus. Dabei nutzen wir den aktuell reduzierten Mehrwertsteuersatz und die teilweise Corona-bedingt gestiegene Verfügbarkeit von Handwerksbetrieben im Sinne unserer Kunden.
 

Insourcing von Renovierungsexperten für Kundenorientierung und Wirtschaftlichkeit

Mit der Fischbach Service GmbH hat die LEG zum 1. Oktober 2020 einen der großen, für sie im Bereich der Leerwohnungssanierung tätigen Projektsteuerer erworben. Rund ein Viertel der Renovierung vakanter LEG-Wohnungen wurde schon bisher über das Essener Unternehmen abgewickelt. Die neue 100-Prozent-Tochter der LEG, die nun unter dem Namen LWS Plus firmiert, erweitert das bestehende Angebot an Dienstleistungen im Bereich Energieservice, Kabelfernsehen und Kleinstreparaturen um eine vierte Säule. Alle 25 festangestellten Mitarbeiter, die ein Netzwerk von rund
80 angeschlossenen Handwerksbetrieben koordinieren, wurden übernommen.

Wesentliche Beweggründe für die Übernahme waren wirtschaftliche Überlegungen und eine hohe Kundenorientierung. So ist das Geschäftsmodell der LWS Plus gut skalierbar und soll bereits im kommenden Jahr und damit dem ersten vollen Geschäftsjahr als Teil der LEG ein Jahresergebnis in Höhe von rund 5 Millionen Euro (EBITDA) erzielen. Zum zweiten steht das Essener Traditions-Unternehmen für Termintreue und gute Qualität. So können wir auch künftig, insbesondere bei marktbedingt knappen Handwerkerkapazitäten, dafür sorgen, dass neue LEG-Kunden sich stets auf den pünktlichen Bezug ihrer frisch renovierten Wohnungen freuen können.

Starke Bilanz bietet hinreichend Spielraum für Wachstum

Zum Quartalstichtag 30. September 2020 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,7 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei 1,35 Prozent. Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von
36,4 Prozent. Wie bereits zum Halbjahr erläutert, ist dieser sehr niedrige Wert in Teilen der Tatsache geschuldet, dass der Übergang der von der Deutschen Wohnen erworbenen Immobilien erst im vierten Quartal erfolgt ist, während die Finanzierung und damit die liquiden Mittel schon seit Juni durch eine kombinierte Transaktion aus Kapitalerhöhung und Emission einer Wandelanleihe gesichert waren. Um diesen Effekt bereinigt liegt der LTV bei rund 40 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Portfoliowachstums.

Verbesserte Gewinnprognose für 2020 – erstmals Ausblick für 2021

Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen und der erfreulichen Gewinnentwicklung in den ersten drei Quartalen 2020 geht die LEG davon aus, für das Gesamtjahr einen FFO I von rund
380 Millionen Euro zu erreichen.

In Abhängigkeit der weiteren Entwicklung der Corona-Auswirkungen erwartet das Unternehmen für 2021 einen FFO I in der Bandbreite von 410 bis 420 Millionen Euro. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.  

Insgesamt beabsichtigt die LEG auch im kommenden Jahr, etwa 7.000 Wohneinheiten zu erwerben und damit an das externe Wachstumstempo aus 2020 anzuknüpfen. Die Erweiterung des ursprünglichen regionalen Fokus Nordrhein-Westfalen um weitere westdeutsche Bundesländer hat sich dabei bewährt. Wichtig bleibt die Berücksichtigung der strengen Akquisitionskriterien und die Konzentration auf die Anlageklasse „bezahlbares Wohnen“.

Fortgeführt werden soll auch die Investitionsoffensive für mehr Klimaschutz und Wohnkomfort in den LEG-Beständen mit einem Investitionsbudget von 40 bis
42 Euro/qm. Im operativen Bereich geht die LEG von einem Mietwachstum von rund
3,0 Prozent aus, das die stabile Wachstumsdynamik unseres Portfolios unterstreicht. Die EBITDA-Marge sollte bei etwa 75 Prozent liegen.

Festhalten wird das Unternehmen auch an seiner konservativen Finanzierungsstrategie. Die Zielbandbreite für den LTV liegt daher weiterhin bei 40 bis 43 Prozent.

Ebenso hält das Unternehmen an seiner Dividendenpolitik fest: Auch weiterhin beabsichtigt die LEG, 70 Prozent des FFOI an die Aktionärinnen und Aktionäre auszuschütten.

Kennzahlen
Ertragslage
01.01. - 30.09.2020
01.01. - 30.09.2019+/-
%/bp
NettokaltmieteMio. €464,5439,85,6
Ergebnis aus Vermietung und VerpachtungMio. €365,7340,27,5
EBITDAMio. €940,4864,68,8
EBITDA bereinigtMio. €360,2330,59,0
EBTMio. €814,7670,921,4
PeriodenergebnisMio. €656,1488,934,2
FFO IMio. €296,7259,114,5
FFO I je Aktie4,254,093,9
FFO IIMio. €295,5255,915,5
FFO II je Aktie4,234,035,0
AFFOMio. €94,0122,6-23,3
AFFO je Aktie1,341,93-30,6
Portfolio

30.09.202030.09.2019+/-
%/bp

Wohneinheiten138.601133.8063,6
Ist-Miete€/qm5,915,772,5
Ist-Miete (l-f-l)€/qm5,935,792,3
EPRA-Leerstandsquote %3,33,9-60 bp
EPRA-Leerstandsquote (l-f-l)%3,13,6-50 bp
Bilanz

30.09.202030.09.2019+/-
%/bp
Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienMio. €13.222,212.031,19,9
Liquide MittelMio. €848,8451,288,1
EigenkapitalMio. €6.677,65.933,912,5
Finanzverbindlichkeiten gesamtMio. €5.728,85.053,913,4
Finanzverbindlichkeiten kurzfristigMio. €487,3197,1147,2
LTV%36,437,7-130 bp
Eigenkapitalquote%45,845,9-10 bp
Adj. EPRA-NAV, verwässertMio. €8.702,67.273,019,7
Adj. EPRA-NAV pro Aktie, verwässert115,21105,399,3

bp = Basispunkte


 

Über die LEG

Die LEG ist mit rund 145.000 Mietwohnungen und rund 400.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält in seinem Stammland Nordrhein-Westfalen sieben Niederlassungen und ist an ausgewählten Standorten in weiteren westdeutschen Bundesländern mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten.
Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG im Geschäftsjahr 2019 Erlöse von rund 809 Millionen Euro. Im Rahmen ihrer 2018 gestarteten Neubauoffensive möchte die LEG einen gesellschaftlichen Beitrag zur Schaffung von sowohl frei finanziertem als auch öffentlich gefördertem Wohnraum leisten und ab 2023 jährlich mindestens 500 Neubauwohnungen errichten bzw. ankaufen.


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Hinweis: Ein kurzes Videointerview mit unserem Finanzvorstand Susanne Schröter-Crossan (CFO) zu unseren Geschäftszahlen 2020 unter dem Motto „Drei Fragen – drei Antworten“ finden Sie unter folgendem Link: https://youtu.be/2q9rZfc0JuM


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