LEG Immobilien AG: Deutlicher Gewinnanstieg im Auftaktquartal, weitere Wertzuwächse des Portfolios in Sicht

  • FFO I legt im ersten Quartal um 14,4 Prozent auf 84,9 Millionen Euro deutlich zu
  • Vergleichbare Miete pro qm entwickelt sich mit +3,1 Prozent planmäßig positiv 
  • Der Pro-forma-NAV legt auf 94,37 Euro pro Aktie zu
  • Portfolioaufwertung von rund 5 Prozent im zweiten Quartal 2019 erwartet (520 bis 550 Millionen Euro)
  • LEG prüft den Ausbau der Neubauaktivitäten, um gesamtgesellschaftlichen Bedarf an Wohnraum in Ballungsgebieten zu begegnen
  • Bestätigung der FFO I-Prognose für 2019 mit 338 bis 344 Millionen Euro und für 2020 mit 356 bis 364 Millionen Euro

Die LEG Immobilien AG ist gut in das Geschäftsjahr 2019 gestartet. Wesentliche Treiber für die positive Ergebnisentwicklung bleiben das strukturelle organische Mietwachstum, Effekte aus Akquisitionen in Kernmärkten, eine weitere Steigerung der operativen Effizienz sowie weiter rückläufige laufende Zinsaufwendungen. Das Portfolio der LEG ist dabei im aktuellen Immobilienzyklus sehr gut positioniert, so dass bei der nächsten anstehenden Bewertung im zweiten Quartal 2019 mit weiteren Aufwertungen in der Größenordnung von rund 5,0 Prozent bzw. 520 bis 550 Millionen Euro zu rechnen ist. Auch für das Gesamtjahr bleibt hier die weitere Perspektive positiv.

„Wir sehen uns auf einem guten Weg, unsere gesteckten Ziele zu erreichen. Die Perspektiven für das Gewinn- und Wertwachstum bleiben sehr positiv. Gleichzeitig wollen wir dringend benötigten neuen Wohnraum schaffen und setzen uns für eine Verbesserung der dafür erforderlichen Rahmenbedingungen ein“, so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG. 

FFO I legt weiter deutlich zu

Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Quartal 2019 auf 84,9 Millionen Euro und legten damit deutlich um 

14,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (Q1-2018: 74,2 Millionen Euro). Diese Entwicklung gilt analog für den FFO I pro Aktie, der (unbereinigt) mit 1,34 Euro ebenfalls um 14,4 Prozent über dem Vorjahresvergleichswert (1,17 Euro) liegt.

Die operative EBITDA-Marge konnte auf 73,0 Prozent (Vorjahr 68,4 Prozent) deutlich ausgeweitet werden. Dieses Verhältnis von Nettokaltmiete zu EBITDA ist ein starker Indikator für die operative Effizienz eines Unternehmens. Dabei sind beim Vorjahreswert vergleichsweise hohe Instandhaltungsaufwendungen zu berücksichtigen (Q1-2019: 20,1 Millionen Euro; Q1-2018: 19,8 Millionen Euro). Insgesamt bestätigen die Ergebnisse des ersten Quartals den positiven Trend der Entwicklung der operativen Effizienz. Die Ziele für eine Ausweitung der EBITDA-Marge in 2019 (rund 73,0 Prozent) und 2020 (rund 74,0 Prozent) können trotz Kosteninflation bestätigt werden. 

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,71 Euro pro Quadratmeter zu. Dabei stieg die Miete im frei finanzierten Bestand um 3,9 Prozent auf vergleichbarer Fläche. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche blieb im Jahresvergleich bei 3,8 Prozent trotz einer modernisierungs-bedingt leicht höheren Fluktuation weitgehend stabil. 

Weiteres deutliches NAV-Wachstum zu erwarten

Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 31. März 2019 liegt bei 94,37 Euro pro Aktie (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Der Wert des Immobilienbestands entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,5 Prozent und einem Wert von 1.206 Euro pro Quadratmeter. 

Auf Basis der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance ist bei der nächsten anstehenden Neubewertung des Portfolios in Q2 2019 von einer Aufwertung von rund 5,0 Prozent (520 bis 550 Millionen Euro) auszugehen. Das LEG-Portfolio profitiert dabei besonders von den positiven Aufholeffekten, die in vielen B-Städten zu beobachten sind.

Strategieausblick: Ausweitung Neubauaktivitäten und Wachstum außerhalb von NRW werden geprüft

Im Rahmen einer aktuellen Überprüfung der Unternehmensstrategie wird eine Ausweitung der Neubauaktivitäten geprüft. Die LEG möchte mit Neubauaktivitäten einen gesamtgesellschaftlichen Beitrag dazu leisten, den Bedarf von günstigem Wohnraum in Metropolregionen zu decken. Neben der Nutzung eigener Flächen kann dazu ggf. auch der Erwerb von Grundstücken gehören. Die LEG ist dabei jedoch, wie die Branche insgesamt, auf die Verfügbarkeit von preisgünstigen Grundstücken und die Schaffung von verbesserten Rahmenbedingungen sowie zügigeren Genehmigungsverfahren angewiesen.

Die LEG geht von einer fortgesetzt besonders positiven Entwicklung an guten Mikrostandorten in den B- und C-Städten in den Pendlerregionen aus. Eine stärkere Ausrichtung auf diese Standorte auch außerhalb von NRW stellt ein weiteres wichtiges Element der aktuellen Strategieüberlegungen dar.

Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab

Zum Quartalstichtag 31. März 2019 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,5 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei niedrigen 

1,62 Prozent. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei. 

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 40,1 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums. 

Bestätigung Gewinnprognose für 2019 und 2020

Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2019 von 338 bis 344 Millionen Euro und für 2020 von 356 bis 364 Millionen Euro. Diese Prognose berücksichtigt keine Effekte aus möglichen Akquisitionen und Verkäufen. 


Über die LEG

Die LEG ist mit etwa 134.000 Mietwohnungen und zirka 360.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist das Unternehmen mit acht Niederlassungen und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Die LEG erzielte im Geschäftsjahr 2018 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von rund 767 Millionen Euro.


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