Mieten in Nordrhein-Westfalen im deutlichen Aufwärtstrend

Ergebnisse des vierten LEG-Wohnungsmarktreports NRW

  • In 52 von 54 Städten und Landkreisen stiegen Angebotsmieten oder blieben stabil
  • Besonders starker Mietanstieg für hochwertige Wohnungen in guten Lagen
  • Kräftiger Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen von durchschnittlich 9 Prozent
  • Leerstände in Großstädten weiter rückläufig, NRW-Durchschnitt auf Bundesniveau
  • Bautätigkeit und Fertigstellungen im Aufwärtstrend
  • LEG baut bei ihrer Wachstumsstrategie auf Ergebnisse des Reports

Im nordrhein-westfälischen Wohnungsmarkt verhalten sich die Entwicklung der Demografie, die Einkommensverhältnisse sowie die Wohnkosten heterogen zueinander. Um auf diesem Markt erfolgreich agieren zu können, kommt es auf die genaue Kenntnis der einzelnen Standorte und der Mikrolagen an. Der LEG-Wohnungsmarkt NRW 2013 liefert hierbei Antworten für Markt und LEG gleichermaßen.

So haben sich die Angebotsmieten in Nordrhein-Westfalen im Vergleich zum Vorjahr mit durchschnittlich plus 5,6 Prozent deutlich erhöht. Zwischen April 2012 und März 2013 lag der Durchschnittspreis für eine inserierte Wohnung bei einer Netto-Kaltmiete von 6,05 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 32 Cent mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Leichte Mietrückgänge gab es nur in zwei der 54 nordrhein-westfälischen Wohnungsmärkte. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr deutlich, die für Eigentumswohnungen um 9 Prozent auf 1.353 Euro pro Quadatmeter, die für Mehrfamilienhäuser um 5 Prozent auf 799 Euro. Während die Wohnkostenbelastung der Haushalte leicht auf eine Quote von durchschnittlich 18,9 Prozent stieg, reduzierte sich der Wohnungsleerstand in der Mehrzahl der nordrhein-westfälischen Standorte. Eine Wiederbelebung der Neubautätigkeit insbesondere in den Großstädten am Rhein zeichnet sich u.a. durch die Genehmigung von fast 40.000 neuen Wohnungen im vergangenen Jahr ab. Das ergab der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2013, eine Untersuchung der Wohnungsmärkte aller 864 Postleitzahlgebiete Nordrhein-Westfalens, die seit 2010 zum vierten Mal im Auftrag des Wohnungsunternehmens LEG in Kooperation mit dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE durchgeführt wurde. Im Untersuchungszeitraum wurden knapp 360.000 Mietangebote und mehr als 130.000 Kaufangebote erfasst und ausgewertet.

„Die Datensätze aus vier Jahren erlauben es uns jetzt, die mittelfristigen Trendverläufe zu analysieren und die Veränderungen bei den Mieten, Wohnkosten und Wohnkostenquoten bis auf Postleitzahlenebene nachzuverfolgen“, sagt Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG. „Den in dieser Art in Deutschland einzigartigen Wohnungsmarktreport können sowohl Mieter als auch Vermieter und Investoren nutzen. Auch wir als börsennotiertes Unternehmen profitieren von der Markttransparenz, die der Report mit seinen 54 einzelnen Standortporträts erzeugt. Der Bericht vermittelt Detailwissen, welches wir auch für unsere Wachstumsstrategie und Akquisitionen nutzen.“

Besonders starker Mietanstieg für hochwertige Wohnungen in guten Lagen

Besonders stark stiegen die Mietpreise für hochwertige Wohnungen in guten Lagen. Mit 11,41 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangten Vermieter in der oberen Preisklasse 15,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Weniger stark betroffen waren umzugswillige Mieter mit geringeren Ansprüchen. Wohnungen der unteren Preisklasse verteuerten sich um 3,3 Prozent auf 4,25 Euro pro Quadratmeter und Monat. In 52 der 54 nordrhein-westfälischen Städte und Landkreise stiegen die Angebotsmieten oder blieben zumindest auf dem Stand des Vorjahres stabil. Die Entwicklung der Haushaltskaufkraft konnte mit den gestiegenen Wohnkosten nicht ganz Schritt halten. 18,9 Prozent (Vorjahr: 18,0 Prozent) müssen die Mieter im Bundesland durchschnittlich von ihrer Haushaltskaufkraft von monatlich 3.513 Euro für die Warmmiete beiseite legen. Neben den höheren Mieten sind auch die von 71,9 auf durchschnittlich 72,9 Quadratmeter gestiegene durchschnittliche Wohnungsgröße sowie die von 3,00 auf 3,07 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegenen durchschnittlichen Betriebskosten für die Zunahme der Wohnkosten verantwortlich.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser deutlich gestiegen

Kräftige Steigerungen gab es auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter stieg um 9 Prozent auf 1.353 Euro. Eigentumswohnungen der unteren Preisklasse verteuerten sich mit plus 22,9 Prozent überdurchschnittlich stark auf 623 Euro pro Quadratmeter. Für hochwertige Wohnungen in guten Lagen mussten die Käufer mit 3.069 Euro 13,8 Prozent mehr bezahlen. Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern ist ebenfalls gestiegen. Sie verteuerten sich im Schnitt um 5 Prozent auf 799 Euro pro Quadratmeter. Der Preis für einfachere Häuser stieg um 18,4 Prozent auf 346 Euro, und Hochwertiges war für durchschnittlich 2.102 Euro pro Quadratmeter im Angebot (plus 9 Prozent).

Vier-Jahres-Rückblick: Kaltmieten in fast allen Großstädten seit 2009 gestiegen

In elf der zwölf größten Städte Nordrhein-Westfalens haben sich die Kaltmieten seit 2009 zum Teil deutlich erhöht. Eine Ausnahme ist Gelsenkirchen, wo die Vermieter 2012 4,79 Euro pro Quadratmeter und Monat verlangten – 3 Cent pro Quadratmeter weniger als drei Jahre zuvor (4,82 Euro). Die Wohnkostenquoten entwickelten sich hingegen uneinheitlich. Während sechs der zwölf Städte 2012 einen im Vergleich zu 2009 gestiegenen Wohnkostenanteil (Warmmiete) verzeichneten, ist in den übrigen sechs Städten die Quote – wenn auch oftmals nur minimal – gesunken. Hierzu zählen Köln, Bonn, Essen, Bochum, Wuppertal und Gelsenkirchen. Am ungünstigsten fiel das Verhältnis zwischen Wohlstand und Mietbelastung dennoch für die Kölner Haushalte aus: 24,3 Prozent ihrer monatlichen Kaufkraft brachten die Mieterhaushalte der Domstadt im Schnitt für die warmen Wohnkosten auf. In einigen Kölner und Düsseldorfer Stadtbezirken lag die Quote teilweise deutlich jenseits der 30-Prozent-Marke. Besonders preiswert wohnten die Mieter in Wuppertal: Sie mussten lediglich 18,5 Prozent ihres Monatsnettos für die Warmmiete zurücklegen.

Leerstände in den Großstädten zurückgegangen

Großstädte wie Bonn, Köln, Düsseldorf und Münster verzeichneten trotz des bereits geringen Leerstandes weitere Rückgänge, so der CBRE-empirica-Leerstandsindex. Die Raten liegen bei teils deutlich unter zwei Prozent. Gleichzeitig existieren Landkreise mit leicht steigenden Leerstandsquoten. Die höchste Leerstandsquote im Bundesland wies der Hochsauerlandkreis mit 11,5 Prozent auf, gefolgt vom Landkreis Soest (6,8 Prozent), Krefeld (6,3 Prozent) und dem Kreis Minden-Lübbecke (5,7 Prozent). Die Städte der Rheinschiene und die Hochschulstandorte verfügen dagegen kaum noch über Reserven. Die geringsten Quoten ermittelten CBRE und empirica in Münster (1,2 Prozent), Bonn (1,4 Prozent), Köln (1,5 Prozent), Leverkusen (1,6 Prozent) und Düsseldorf (1,8 Prozent). In ganz Nordrhein-Westfalen befindet sich der Leerstand laut den Erhebungen von CBRE und empirica auf einem durchschnittlichen Niveau von 3,4 Prozent. Dieselbe Quote wird im Mittel auch für ganz Deutschland ausgewiesen.

Bautätigkeit hat zugenommen

Die Neubautätigkeit hat in Nordrhein-Westfalen weiter zugelegt. 39.989 neue Wohnungen wurden 2012 genehmigt, 1.167 mehr als 2011 (38.822 Wohnungen). Noch deutlicher ging es mit den Fertigstellungen aufwärts. 37.242 Wohnungen konnten im vergangenen Jahr ihren Nutzern übergeben werden. Dies entspricht einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von immerhin 2.800 Wohnungen (2011: 34.442 Wohnungen). Zwar wird in keiner Stadt das hohe Genehmigungs- und Fertigstellungsniveau früherer Jahre erreicht, der Tiefpunkt scheint aber in den meisten Städten vorerst überwunden zu sein. Das Gros der Bauprojekte verteilt sich wie im Jahr zuvor auf die Wachstumsregionen Köln, Düsseldorf und Bonn. Aber auch die Universitätsstädte holen auf. Nach Projektzahl liegt Münster mit 18 analysierten Neubauprojekten in diesem Jahr hinter Köln (Platz 1 mit 62 Projekten) und Düsseldorf (Platz 2 mit 39 Projekten) auf Platz drei – noch vor Essen und Bonn mit jeweils 16 Projekten, Dortmund mit 14 Projekten sowie Wuppertal und Bielefeld mit jeweils 13 Projekten. Die Mehrheit der Bauvorhaben wird im Eigentumsbereich entwickelt, neue Mietwohnungen haben in den Großstädten Nordrhein-Westfalens derzeit Seltenheitswert. In Düsseldorf, Köln und Essen haben Mieter größere Chancen, in einen Neubau zu ziehen als in den übrigen Großstädten Nordrhein-Westfalens, in denen derzeit teilweise weniger als 10 Mietwohnungen im Bau befindlich sind.

LEG baut bei ihrer Wachstumsstrategie auf Ergebnisse des Reports

Die Erkenntnisse, die die börsennotierte LEG aus dem Report zieht, setzt das Unternehmen in seiner Wachstumsstrategie ein. Trotz der Heterogenität des nordrhein-westfälischen Wohnungsmarktes kann der Wohnen-Spezialist mit seinem umfassenden Know-how über die wohnungsmarktrelevanten Gegebenheiten vor Ort differenzierte Wachstums- und Mieterhöhungsstrategien umsetzen. So finden sich bis auf Straßenebene heruntergebrochen für jeden Markt geeignete Maßnahmen – egal ob in Quartieren mit niedriger Miete aber hoher Kaufkraft, bei Quartieren mit weniger aktivem Transaktionsmarkt und regional höherem Leerstand oder den Einzugsgebieten der nordrhein-westfälischen Anziehungspunkte wie Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn.

Die höchsten Angebotsmieten je PLZ-Gebiet (Median) pro Quadratmeter und Monat (kalt)

Düsseldorf, Oberkassel (PLZ 40545): 12,84 Euro
Köln, Altstadt-Nord (PLZ 50672): 12,06 Euro
Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50678): 11,50 Euro
Köln, Neustadt-Süd (PLZ 50674): 11,49 Euro
Köln, Lindenthal (PLZ 50931): 11,22 Euro

Die niedrigsten Angebotsmieten je PLZ-Gebiet (Median) pro Quadratmeter und Monat (kalt)

Kreis Minden-Lübbecke, Stemwede (PLZ 32351): 3,85 Euro
Kreis Höxter, Beverungen (PLZ 37688): 3,88 Euro
Kreis Lippe, Lügde, Stadt (PLZ 32676): 3,92 Euro
Märkischer Kreis, Werdohl, Stadt (PLZ 58791): 3,98 Euro
Kreis Lippe, Barntrup (PLZ 32683): 4,00 Euro

Die höchste Wohnkostenbelastung (Warmmiete) je PLZ-Gebiet

Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50678): 40,0 Prozent
Köln, Neustadt-Süd (PLZ 50674): 38,8 Prozent
Köln, Altstadt-Nord (PLZ 50672): 37,3 Prozent
Köln, Altstadt-Süd (PLZ 50676): 36,2 Prozent
Düsseldorf, Heerdt (PLZ 40549): 33,9 Prozent

Die niedrigste Wohnkostenbelastung (Warmmiete) je PLZ-Gebiet

Märkischer Kreis, Herscheid (PLZ 58849): 11,3 Prozent
Märkischer Kreis, Schalksmühle (PLZ 58579): 11,7 Prozent
Märkischer Kreis, Nachrodt-Wiblingwerde (PLZ 58769): 12,6 Prozent
Märkischer Kreis, Altena, Stadt (PLZ 58762): 13,0 Prozent
Kreis Olpe, Attendorn, Stadt (PLZ 57439): 13,4 Prozent

LEG-Wohnungsmarktreport NRW

Das Immobilienunternehmen LEG veröffentlicht den LEG-Wohnungsmarktreport NRW in diesem Jahr zum vierten Mal. Er entstand in Kooperation mit dem Immobiliendienstleister CBRE. Die Studie ist nach wie vor die einzige statistische Auswertung von Wohnungsmarktdaten mit wissenschaftlichem Anspruch, die lückenlos für alle Postleitzahlgebiete des Bundeslandes vorgenommen wurde. Der 266 Seiten starke Report enthält je 54 Mietpreis- und Wohnkostenkarten, in denen alle 864 Postleitzahlgebiete der 54 nordrhein-westfälischen Städte und Landkreise erfasst sind. Dazu wurden knapp 360.000 Mietangebote, 116.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und rund 15.000 Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser ausgewertet und um Daten zur Haushaltskaufkraft ergänzt. Die Wohnungsmarktdaten stammen von der empirica-systeme GmbH, die Kaufkraftdaten von der Michael Bauer Research GmbH, und die Leerstände wurden auf Basis des CBRE-empirica-Leerstandsindex ermittelt. Prognosen erfolgten auf Grundlage von Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Die Studie kann bei der LEG zum Preis von 595 Euro in deutscher und englischer Sprache erworben werden. Zusätzlich stehen die einzelnen Porträts der Städte und Landkreise im Internet unter www.leg-nrw.de zum kostenlosen Download bereit. Die fünfte Auflage des LEG-Wohnungsmarktreports NRW erscheint im Herbst 2014.

 


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Unsere Presseinformationen, alle 54 Standortporträts und Fotos des LEG-Vorstands finden Sie auf unserer Homepage unter http://www.leg-nrw.de/unternehmen/presse.

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Presse: Martina Rozok, ROZOK GmbH, Tel. 0 30 / 4 00 44 68-1, m[at]­rozok.de


Über die LEG

Die LEG ist mit über 94.000 Mietwohnungen und ca. 260.000 Mietern eines der führenden Wohnungsunternehmen in Deutschland. In Nordrhein-Westfalen ist die LEG mit neun Niederlassungen, 16 Kundencentern und rund 100 Mieterbüros flächendeckend und mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Die LEG erzielte im Geschäftsjahr 2012 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von rund 500 Millionen Euro.

Über CBRE

CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2012 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca. 37.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München.

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